Last updated on mei 20th, 2023 at 06:57 pm
Uitgave 18, december 2002
19 januari, San Sebastian
Op de grote dag van de feesten van Palma de Mallorca krioelen de straten van het volk. Aina heeft de vrienden van haar man uitgenodigd op een „torrada“ vlakbij de Plaza Mayor. Om elkaar niet kwijt te raken in de menigte die op Plaza Juan Carlos I geduldig het concert afwacht, nemen ze elkaar bij de hand en in een lange rij banen ze zich een weg tussen de drommen feestvierders tot aan Plaza Weyler voor het Gran Hotel. Daar begroeten ze een groep bekenden die zich gretig te goed doen aan morcillas en chorizo overgoten met een biertje of een wijntje. Zo te horen is het vuurwerk weer eens een groot succes geweest, de gelukkigen die een plaatsje op Paseo Maritimo konden bemachtigen, vertellen honderduit over de wonderlijke kleurenpracht. Anderen klagen over het gebrek aan parkeerplaatsen, met al die parkings in aanbouw wordt het steeds moeilijker een plekje te vinden waar je je auto kwijt kan.
– Ik kom te voet van Porto Pi waar ik de auto bijna op een palmboom heb moeten hijsen…
– Ik ben jaloers op wie van Inca komt in de trein zonder parkeerzorgen – oppert een andere vriend van Aina.
Plots ontwaart Henk tot zijn grote verbazing tussen de mensenmenigte zijn neef die in Barcelona werkt bij een bekende multinational van een beroemd biermerk.
– Wat doe jij hier?
– Dag neefje, sorry dat ik jou niet tevoren heb verwittigd maar ik moest halsoverkop voor het werk naar Mallorca komen en nu zijn hier ook nog feesten dus moet ik wel meevieren…
Beide neven vertellen honderduit over hun leven in Spanje. Henks neef dist zelfs een verhaal op over de Spaanse rechtbank: zijn bedrijf heeft handelspanden gekocht op de benedenverdieping van een appartementsgebouw en nu is een rechtszaak aan de gang over de onderhoudskosten die het bedrijf volgens de andere mede-eigenaars moet betalen. En wat heeft de rechtbank beslist?
Mede-eigendom en eigenarenvereniging in Spanje
Wat bepaalt de wet over mede-eigendom voor de buitenlandse eigenaar van een appartement in Spanje? Wat moet de Belgische of Nederlandse resident weten over zijn rechten en plichten als mede-eigenaar in een urbanisatie?
Ley de Propiedad Horizontal
De Spaanse Ley de Propiedad Horizontal of Wet over Horizontale Eigendom bepaalt de verhoudingen tussen mede-eigenaars van appartementsgebouwen of verkavelingsgebieden, zowel voor woningen als handelspanden in een flatgebouw of urbanisatie.
Ongeldige eigenarenvergadering
Deze wet stelt ook de vereisten vast voor de democratische en wettelijke werking van de vereniging van eigenaren. Alle mede-eigenaren moeten op een geldige manier bijeengeroepen worden voor de eigenarenvergadering en ook de besluiten van de vergadering moeten op een rechtsgeldige wijze aan alle eigenaren bekendgemaakt worden. De vergadering en de beslissingen ervan kunnen ongeldig verklaard worden indien de bijeenroeping en de bekendmaking van de besluiten niet correct zijn gebeurd. Dit is echter niet automatisch. De personen die benadeeld zijn, moeten dit tijdig aanklagen.
Rechtszaak tegen eigenarenvereniging
De provincierechtbank van Barcelona spreekt op 13 februari 2001 een vonnis uit in beroep. De eigenaren van de handelspanden in een flatgebouw hebben een procedure ingesteld tegen hun eigenarenvereniging. Bij de rechtbank van eerste aanleg voeren zij aan dat de eigenarenvergadering en haar besluiten niet geldig waren, omdat zij niet op de juiste manier bericht kregen van de vergadering noch van het resultaat ervan.
Dit zijn ernstige fouten, maar het is te laat om zich daartegen te verzetten. De eigenaren van de handelspanden hebben te lang gewacht, nu kunnen de besluiten van de vergadering niet meer gewijzigd worden.
Procedure te laat …
Tijdens het proces van eerste aanleg hebben de eigenaren van de handelspanden de geldigheid van de eigenarenvergadering en de besluiten ervan aangevochten, omdat de bijeenroeping van de vergadering en de bekendmaking van de besluiten niet op een geldige manier waren gebeurd. De rechter van eerste aanleg gaf hen geen gelijk, want de gerechtelijke procedure was te laat ingesteld.
Nu bij de provincierechtbank halen zij andere argumenten aan, namelijk dat de besluiten van de vergadering ongeldig zijn omdat zij tegen de basisregels van de eigenaarvereniging ingaan. Hoewel dit argument juridisch gezien juist kan zijn, komt het ook hier te laat. In een beroepsprocedure kan niet geoordeeld worden over nieuwe gegevens. Aangezien in de procedure van eerste aanleg alleen de geldigheid van de bekendmaking van de vergadering en haar besluiten werd aangevochten, kan ook de procedure in beroep alleen deze kwestie behandelen.
Beslissing van de provincierechtbank
Tenslotte beslist de provincierechtbank het vonnis van eerste aanleg te bevestigen: de eigenaren van de handelspanden worden verplicht de besluiten van de eigenarenvergadering uit te voeren.
De procedure is te laat ingesteld. Het argument dat de besluiten tegen de basisregels van de eigenarenvereniging zouden ingaan, is ook te laat geopperd. Deze dubbele vertraging is de eigenaren van de handelspanden duur te staan gekomen. Niet alleen de inhoud van een klacht bij de rechtbank is belangrijk, de procedure moet ook tijdig ingediend worden en de argumenten op het juiste ogenblik vermeld.
20 januari, een dag later
De dag van de patroonheilige van Palma is voorbij en op de lege pleinen is geen ziel te bespeuren. Alleen enkele straatvegers die ijverig werken om de puinhoop op te ruimen, twee technici die de muziekinstallatie ophalen en een politieagent. Of toch…daar slenteren onze vrienden doelloos rond met een biertje in de hand. Als zij geen kou vatten, is dat zeker een nieuw wonder van San Sebastian.
Juan Costa. Abogado
Kristien Lesage. Beëdigd vertaler